1、因为要抑制购房的需求，利率作为影响购房成本的重要因素一直是楼市调控的常用工具，鼓励买房的时候利率就会下调，以此降低购房者的资金成本，吸引购房者进入楼市；而当楼市过热的时候就需要上调利率，增加购房者的资金成本，以此来抑制购房的需求。

【资料图】

2、下面笔者从利率的分类，利率的历史发展情况等方面来阐述：利率的分类我们每一个购房的人都需要知道两个利率，一个是基准利率，一个是实际的房贷利率；两者的关系是：实际的房贷利率=基准利率*（1±浮动比例）；公式中的基准利率是由央行统一规定的5年以及5年以上贷款期限的利率，适用于所有的地区的各个商业银行面对各个行业的贷款，而房贷基本都是5年以上的，所以也遵循这个利率。

3、目前的基准利率是4.9%，是2015年调整的结果，至今已经将近4年时间了。

4、有了基准利率，银行在对购房者发放房贷的时候就会在此基础上进行一定比例的浮动，而浮动的大小和方向取决于当时楼市调控的方向、银行的贷款额度、以及个人的信用情况，而楼市的调控方向无疑是最主要的因素。

5、2、全国首套房房贷利率的历史情况最近5年时间全国首套房房贷平均利率最低的时候大概是2016年底，当时全国首套房平均利率是4.45%，在那个时间点买房的人应该是很幸运的，如此低的利率产生的背景是2015年在去库存的目标环境下，央行连续降低基准利率，同时为了鼓励买房，商业银行也降低了实际房贷利率，由此吸引了大量的人群进入购房市场。

6、全国商品房销售面积从2015年6月开始同比从负增长恢复到正增长，并且幅度增大，这都说明，房贷利率的下降有效的刺激了购房的需求。

7、从上图可以看出，降低利率等政策对房地产市场的刺激作用是显著的，尤其是到了2016年，全国商品房销售面积同比大幅度的增长，所以利率下行的趋势在2016年底达到了谷底，从2017年开始全国首套房平均利率开始上行，在这个时间点，一线城市进入了再次严厉限购的政策环境。

8、不过楼市的牛市从一线城市传导到了二三线城市，二三线城市在2016年下半年开始接棒，时间持续了大概2年时间，然后在2017年的时候楼市的牛市余波又传导到了四五六线城市，所以在2018年甚至2019年的时候不少县城的房价大幅上涨。

9、其实这都是楼市牛市的城市轮动结果。

10、楼市火热传遍了全国的各大城市，房贷利率自然也是水涨船高，到了2018年11月份达到了局部高点——5.71%，这是当时全国首套房平均利率，而当时的背景是：2018年下半年楼市调控喊出了最强音——坚决遏制房价上涨！“过快”两个字都省略了。

11、各大城市对楼市的调控加码手段也层出不穷，而结果就是到了2019年商品房消费面积负增长3.6%，这是自2015年6月实现正增长以来的首次负增长也意味着43个月的楼市牛市终结了。

12、进入2019年商品房销售面积突然负增长，调控同时喊出了“稳地价、稳房价、稳预期”的口号，楼市的火热是被抑制了，但是楼市的“冷却”也非当下所需要的。

13、于是“稳定”成为核心。

14、同时全国首套房房贷利率逐月下滑，到了2019年5月降低至5.42%，达到了自2018年以来的最低，但是到了2019年6月，略有上升；到了7月已经上升至5.44%。

15、总结：通过上面的回顾分析，我们知道房贷利率的走势是和楼市调控密切相关的，无论是走高还是走低都是和调控方向一致的。

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