过去有个很流行的房产投资理论：对于圆环套圆环结构的单中心城市，比如北京、上海、成都、武汉、西安、郑州、沈阳等，距离市中心同等距离或环线的板块，长期看，价格会逐渐趋同。

比如这两年，城东涨得凶，过两年，城西作为洼地，就会被更多人关注。

(资料图片)

因为到市中心通勤距离差不多，就会逐渐把价格推高到接近城东的水平，进入新的价格平衡。

这叫没有对比，就看不出贵贱。

价值投资的精髓，就是发现低估洼地，等待价值回归。

但这理论有个前提，就是人口、产业、资本和地方财政资源，始终处于富余状态，只要想做，城西就能像城东一样搞起来，无非早点晚点。

但现在中国已进入人口负增长的老龄化阶段，增量人口不再源源不断，城西想要多搞点人，就要从城东吸血。

加上房地产转冷，很多地方财政捉襟见肘，哪里还有足够资源来把已经画好的大饼，变成现实呢？

更重要的是：为什么一定要去市中心呢？

只要本地商业起来了，购物消费完全可以在本版块内消化，不需要进传统意义上的市中心。

很多人去市中心，是因为高薪产业集中在那里，不得不去通勤。

但如果本版块就有很不错的产业，能减少通勤时间和花费，为啥非去市中心呢？

人口负增长时代，是一个马太效应越来越强的时代。

已形成优势地位的城市，会吸引越来越多购房者抱团取暖。

已形成优势产业集聚效应的板块，也会吸引越来越多购房者抱团取暖。

这时，环线价格趋同论，可能不一定管用。

在过去的城市考察中，我发现很多城市因为历史原因，本身就有“地倾XX”的传统。

最典型的是成都，地倾西南（东贫西贵南富北乱）。

这几年我观察下来，北边并没有快速追赶上来，而是西边更加贵气，南边富人更扎堆……

重庆偏北，西安偏南、郑州偏东、深圳偏西、广州偏东南……实地考察一下，很容易发现城市的优势板块。

但中国最有投资价值的，还是北京和上海。

北京三四五六环周长分别是：48KM、65KM、99KM、188KM。

上海内中外郊环周长分别是：48KM、78KM、99KM、189KM。

除了上海中环比北京三环稍大点，其他几环基本一样长。

这绝非偶然，而是在平面交通和建筑格局下，以目前汽车速度，这就是超大城市建造环线的合理间隔。

除了上海，中国所有城市，我去过最多次，了解最多的，就是北京。

有次去北京给新书签字，出版社在南三环，我简直惊呆了——完全是城乡结合部既视感，太low了。

这，可是三环啊！

6、7年过去了，现在南三环的城市界面，依然一言难尽……

所有才有人说，宁要北五环，不要南三环。

北京最有投资价值的，肯定是二环内的东西城。

因为已是保护区，不让建，不让拆，且中央政府和各国家级衙门，在可预见的未来，不可能迁走，权力中心导致的资源溢价，让这里的房子，具有全中国无可比拟的最高稀缺性。

出了二环，会发现朝阳、海淀，各有各的亮点，国贸、望京、奥体、中关村(000931)……

但南边的丰台就……

甚至在大兴机场建成后，我感觉北京的城市规划，像是跳过了丰台，直接往五环外的大兴发展，甚至东南五环外的亦庄都比三环边上的丰台有吸引力。

问题的核心，出在产业上。

丰台，没有多少拿得出手的产业。

无法吸引大量高新产业，就无法提供大量高薪岗位，当地的购买力就不行。

反过来，地方政府的财政也不行，无力做大规模建设。

北京地铁有两条环线。

借用四九城城墙的2号线很早就建了。

位于三四环间的10号线，04年开建，08年奥运前一期通车。

这条线，整体还比较规整，实现了东西南北的平衡。

上海过去只有一条环线（4号线），全部位于内环内，也被一部分人认为是最有投资价值的真·内环。

对比内环，4号线在西南两侧，几乎与内环线平行，但在东北方向的闸北、虹口、杨浦则大幅收缩，到了浦东，收缩更狠。

这就明显告诉我们，上海这座城市，地倾西南。

去年，上海开始规划第二条环线——26号线。

具体的线路和站点还在调研规划中，我给大家看两个可能的版本——

基本走向大致是——

西段和浦西的南段，全部在中外环间。

浦东的南段，到三林会转入内中环间。

浦东东段，张江副中心，继续走在内中环间。

浦东东北段，再出中环，辐射金桥副中心。

浦西北段，回到中内环间，由于内环线的不规整，在同济大学附近还会进内环。

到宝山大华附近，重新出中环。

过去很多人说，上海买房就买外环内才保值，这种说法囫囵吞枣，并不准确。

上海西南中外环间的成熟度（长宁、闵行、徐汇），远高于普陀、虹口、杨浦和浦东的同环线。

这次26号线的规划进一步证明，上海西南中外环板块的能级，可以和北区和浦东的内中环媲美。

长宁中外环间的新泾，历来是上海隐形富人聚居区，西郊别墅汇聚。

闵行中外环间的古美和虹桥镇（金虹桥+龙柏），紧邻漕河泾开发区，居住体验和产业结构都不输内中环间的大宁，更优于普陀内中环间的副中心真如（扶了20年还没扶起来）。

甚至位于外环外的莘庄，都比真如更宜居。

徐汇中外环间的边缘板块长桥和华泾，虽然现在城市界面一般，但长桥是徐汇滨江南延伸段，对岸就是前滩南，华泾城市界面更新，未来4轨环绕，滨江资源的稀缺性，决定了以后发展有很高的确定性。

相比而言，杨浦滨江哪怕在中环内的城市界面，也还是乏善可陈，未来旧改难度不小。

而在浦东，南侧同样强于北侧，比如浦东顶流辣子鸡前滩、后滩、世博，都在南边，正对徐汇滨江，已形成上海第二金三角。

高新产业最集中的张江，也在陆家嘴(600663)南边。

上周我带娃去出入境接待厅换护照，准备暑假出国玩，发现显示屏上实时显示的上海各区出入境接待厅排队人数。

最多的是闵行，预计排队100分钟，其次徐汇，90分钟，第三黄浦，预计60分钟，其他几个区，排队时间都在20分钟以内。

能办护照出国的多是有钱人，这也从侧面说明，上海有钱人，居住在西南片区的占比相当高。

以后想在上海买有长期保值升值潜力的投资房，内环太小，连最热的徐滨和前滩都没囊括，外环太大，宝山那边的外环，和北京南三环差不多既视感，不是荒就是low，最合理的参考标准，就是26号线圈起来的这个黄金圈！

记住，长期看，房价跟着人口走，人走价跌，人来价涨。

人口跟着钞票走，哪里有钱哪里走。

钞票跟着产业走，有好的产业聚集，才有赚大钱的机会。

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